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楼市逐步复苏过程中，临深市场“寒意”还未完全退却。部分开发商为快速出货，选择大幅让利促销。

日前，位于惠州市大亚湾区臻悦府项目4.8折促销的消息，引发市场广泛关注。此外，上周末，在该市惠阳区的铂悦府项目以备案价约六折的价格促销，导致老业主集体维权。

5月22日，财联社记者分别致电上述项目获悉，当地监管部门均已介入，这两个项目均已暂停对外销售。其中，大亚湾区房管局相关人士告诉记者，对于封盘事宜，需要向具体业务部门核实后，才能给予回复。

“项目降价促销，属于开发商正常行为。市场处于高峰的时候，个别项目会按市场最高价格去备案，重新调整备案价后，调整后的价格与高峰时行情偏离较大。还有一些项目在清盘处置尾货，也会以符合现在市场趋势的价格来销售。”惠州当地一家中介机构高层称。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，部分开发商大幅度打折，从侧面反映出其想通过降价甩货来回笼现金，对未来市场预期并不是特别乐观。

降价真相几何？

日前，市场传惠州大幅降价促销的楼盘，包括位于大亚湾区的臻悦府及惠阳区的铂悦府。

据房天下信息，位于大亚湾安顺四路7号的臻悦府项目，销售均价为14425元/平方米。近日有市场消息称，该项目低楼层价格仅6800元/平方米，而中高楼层价格约7000元-7200元/平方米；如按低楼层售价计，相当于打了4.8折。

大亚湾区管委会城乡建设和综合执法局随后公开表示，项目由精装改毛坯，备案价确实有所调整，但部分中介在介绍时，未清晰说明交付标准，造成了误解。

5月22日，臻悦府项目一位销售人员告诉记者，“项目确实有意下调价格，并想通过释放一些低价房源来吸引客户，但还没有最终确定降价幅度。目前刚刚拟定了这个方案，最终能不能实现备案，现在还不能确定。”

上述销售人员进一步透露，“目前项目已封盘，项目方与相关部门在沟通具体的销售方案。何时可以销售，具体销售方案，需要等通知。”

与臻悦府项目调整备案价不同的是，铂悦府项目销售人员告诉记者，楼盘确实展开力度不小的降价。

该位销售人员介绍，铂悦府项目位于惠阳区人民三路与北环路两条主干道交汇处，开车至深圳仅需约半个小时，由于有这一优势，所以楼盘对于在深圳工作的群体有较强吸引力。当前项目在售的楼栋有4栋、6栋、9栋、8栋、14栋，在售的有88平方米、98平方米、124平方米等户型。宣传海报显示，该项目推出了“0首付、单价直降5000，8600元/平方米起、现房送车位”等促销措施。

上述销售人员告诉记者，项目此次推出了两个方案，一是底价8折，然后送一成首付；另一个是8.8折，然后再送1.8成的首付，但两种方案送的首付部分都需要扣13个点的税费，综合下来相当于打了7折。

“铂悦府项目之前的备案单价一直是1.5万元-1.6万元/平方米，去年成交均价在1.2万元-1.3万元/平方米左右，今年项目将清盘，才有这个优惠。以当前价格来看，前期有些业主购入的价格确实比较贵，但当前市场形势下，开发商希望通过降价来加快销售速度。”该位销售人员称。

据悉，铂悦府项目传出降价消息后，部分老业主开始维权，并开始在公开渠道投诉。有业主称，“由于项目以低于备案价销售，使得部分老业主一觉醒来发现损失50万元。”

该位销售人员5月22日透露，“因业主集体维权，铂悦府项目昨天开始已经封盘，需要等项目与监管部门沟通好相应的销售方案。目前项目不可销售，也无法看房，只能收诚意金锁定房号，诚意金可退。”

“促销前两日写认购书的人都不够”

不久前昆山两楼盘大幅降价促销引发市场热议，此次对于惠州部分开发商大力度促销，外界并不感到意外。

事实上，惠州楼市自去年底开始已显现“凉意”。彼时，曾因有个人卖家以1元起拍价，低价出售其位于惠州的房屋，引发了市场对于惠州楼市的关注。

李宇嘉表示，惠州本地常住人口只有约五六百万人，但商品房成交量一度在珠三角的排名很靠前，此前该市相当一部分购房群体是来自深圳的外溢需求，以及珠三角的投资性需求。在当前刚需和改善需求占主导情况下，惠州楼市出现回调也在情理之中，这也是导致部分开发商大力度促销的重要原因。

乐有家研究中心监测显示，2023年4月，惠州一手住宅网签量5687套，环比下跌40%，同比上涨44%。惠州当前新房价格约1.18万元/平方米，环比下跌3%，也是近半年的最低点。除惠东外，其他行政区4月网签量环比均有所下滑，跌幅在3-5成左右。

库存方面，据惠州合纵联行数据，目前惠州新房库存量为1727.4万平方米，去化周期约34.2个月。其中，库存量最大的正是大亚湾片区，达336.3万平方米。

“四月惠州楼市成交量下滑幅度较大，环比下跌了40%，供应几乎是成交的两倍。市场预期明显下行，触发了项目大幅度的折扣。”李宇嘉称。

在上述背景下，今年5月初，惠阳区住房和城乡建设局曾发布关于全方位宣传购房优惠政策的函件。按照惠阳区购房最新优惠政策，惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%。

值得一提的是，从目前惠州部分项目的成交情况来看，促销对销售提振非常明显。据上述铂悦府项目销售人员介绍，“打折促销第一天卖了接近200套，第二天至少卖了100多套，因为前两天卖得太火，写认购书的人手都不够。”

李宇嘉认为，只要价格降到位，达到了市场需求可承受的水平，市场需求会得到一定程度的释放。“但这种价格预期会导致大家的购房情绪比较疲弱，可持续性并不强，同时前期购房者可能会面临一定的损失。”

为规范销售行为，维护购房人合法权益，近日惠阳区住房和城乡建设局印发了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。

通知称，近期，该区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

同时，将严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件，对造成不良影响的企业，将关停网上交易系统(锁盘)，一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。

在严查违规销售背景下，相关已实施大力度促销楼盘会否被追究责任，及其未来销售方案将如何调整，仍值得关注。